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管理組合が間違った契約しちゃった？消費者として取り消しできる？！弁護士が解説
このコラムのまとめ
- 管理組合は，以前から住民によって運営されてきたため，専門性の高い契約に関して知識が少ない事が多い。
- 管理組合は実態としては素人であっても，消費者には当たらないという裁判例あり。
- 分からないことは専門家（マンション管理士や弁護士）に相談してから行うべき。
管理組合は住民が運営
マンションの管理組合は，区分所有者である住民によって組織されます。
そして，管理組合の運営は選ばれた理事によってされます。理事は基本的に区分所有者のなかから選ばれます。
第三者管理以外では，理事会で管理組合の様々な契約の内容を検討したり，組合に諮って契約を締結したりします。大変なご苦労ですよね。
管理組合の理事は単にそのマンションの住民というだけですので，マンションの管理について詳しい人もいるでしょうが，ほとんどの場合，はじめはみなさん素人でしょう（理事として経験を積まれて，みなさん詳しくなっていかれます）。
大規模修繕工事の請負工事契約や，電気の受給契約，ネット環境の一括契約など，マンション管理にかかわる様々な専門的な契約が理事の方の前に現れてきます。その当否を判断することは簡単ではありません。
ましてや，管理組合の理事は他にお仕事をされていることが多く，仕事終わりや休日に集まって検討するなど厳しい状況の中で尽力されています。
そんな管理組合が，間違った契約を結んで損をしてしまった場合，実質的に決定した理事達は素人なのだから，消費者契約法で取り消したり，無効になったりしないのでしょうか。
消費者契約法による取り消しや無効
消費者契約法とは，素人である消費者が，プロである業者と知識量や経験の差によって不利益を被る場合に，契約を取り消したり，不利益な約束を無効にしたりできる法律です（消費者契約法１条）。
例えば，重要な事項について事実と異なることを告げて契約したり（第４条１項１号），消費者にとって不利益な事実を告げなかったために誤認したり（同条２項），そうした場合に契約を取り消すことができるとしています。
また，事業者に対する損害賠償請求権を免除させるような不利益な条項などは無効となります（８条各号）。
管理組合も，大規模で専門的な契約について，よく分からずに契約してしまって不利益を被った場合，消費者契約法の適用を受けて契約を取り消したり無効に出来ないでしょうか。
管理組合は消費者か
そもそも消費者契約法の適用を受けるのは，消費者だけです。
消費者とは何かにつき，消費者契約法に明確に定義があります。
消費者契約法２条１項には，「「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。」と明確に規定されています。
そうです。消費者とは個人であると明確に規定されていて，団体である管理組合は消費者には当たらないのです（東京地裁判決平成２２年１１月９日）。
管理組合がマンション住民という個人の利益を守る為に存在する団体であり，理事も「素人」から選任されているとしても，団体である管理組合には消費者契約法は適用されないこととなります（消費者契約法逐条解説も同様）。
マンションの専門家への事前相談が重要
結論として，管理組合は消費者にあたらないので，消費者契約法によって契約を取り消したり無効にしたりはできません。
しかし，管理組合の理事が（少なくとも始めは）素人であることは否めません。
そのため，重要で大規模な契約を行う場合には，前もってその内容の妥当性をマンション管理の専門家（弁護士やマンション管理士など）に相談するのが重要です。転ばぬ先の杖として，ぜひマンション管理の専門家をご活用ください！
この記事は、掲載時点の法律関係を前提として記載されています。法改正などにより、解釈適用に変更が生じる可能性がありますのでご注意ください。
ヤバイ採用面接！不動産買わないと就職できない？マンション購入が消費者契約法で取り消し！弁護士が解説
このコラムのまとめ
- 就職に必要だとしてマンションを購入させた売買契約が，消費者契約法４条３項３号イにより取り消された事例。
- 売主は直接は不安をあおる告知自体は発していなかったが，評価額1200万円程度の物件を約3000万円で売って不相当に過大な利益を得た点などが，売主の関与を認定する一つの論拠となった。
- 就職するのに自宅不動産の購入は不要であり，慎重に行動するべき
持ち家はある種のステータス・・・でも就職に必要？
マンションであれ，一戸建てであれ，持ち家というのは一つのステータスなのだろうと思います。
しかし，家を持っていることが，就職の条件になるでしょうか？そんなことは普通ありえないですよね。
でも，言葉巧みに，不動産買わないと採用できないよ！と言われたら・・・。普通は信じないんでしょうけども，社会経験の少ない人だと勘違いしてしまうことはあるかもしれませんね。
そんな場合，買ってしまった人は契約を取り消せるでしょうか。
消費者契約法による取り消し
消費者契約法は，詐欺などの様々なトラブルに際し，消費者を保護する法律です。最近は霊感商法の関係で話題になってますね。
この法律を使って，消費者は，一定の要件のもとに，締結してしまった契約を取り消すことが出来ます。
不安をあおる告知（消費者契約法4条3項3号）の要件
消費者契約法では，不安をあおるような話をして契約させた場合に取り消すことができます。詳しい要件は以下のとおりです。
・当該消費者が、社会生活上の経験が乏しいことから、次に掲げる事項に対する願望の実現に過大な不安を抱いていることを知りながら、その不安をあおり、裏付けとなる合理的な根拠がある場合その他の正当な理由がある場合でないのに、物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものが当該願望を実現するために必要である旨を告げること。
イ 進学、就職、結婚、生計その他の社会生活上の重要な事項
ロ 容姿、体型その他の身体の特徴又は状況に関する重要な事項
・上記の行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたとき
結構複雑です。ごく簡単にすると，世間知らずに乗じて，進学や就職，結婚のためにはこれを買わないとダメだよ，とか，痩せる為にはこのコースに申し込まないとダメ！のような，根拠も無いのに不安にさせて契約させるような場合には，取り消すことが出来るのです。
類似の裁判例
本件の事例に類似した裁判例があります（東地令和４年１月１７日判決）。
この裁判例では，①Xは２６歳で大卒後３年程度運輸会社に勤務した程度の社会経験しかなく，自動車の購入すらしたことが無かった者であったこと，②A社への就職内定を得る為になんら必要で無かった３０００万弱の住宅ローンを組んでまでマンション購入したこと，から，社会経験が乏しく，就職という願望の実現に過大な不安を抱いていたと認定されました。
また，A社との面接において，XはA社担当者からアピール力に欠けていると言われ，さらに同席していた転職支援のB社担当者からも，マンションを購入してでも入社したいという意欲を示せと言われました。そして，後日A社の関連会社で不動産会社であるC社との面談前にも，A社担当者から，マンション購入の意思があると言うように助言されました。その後も，三社の担当者から言われるままに，Xは売主Dとの契約締結しました。
そもそも就職するに際してマンションを購入する必要など皆無であり，A,B,C社はなんら正当な理由が無いのに，就職にはマンション購入が必要である旨を告げ，これによって困惑したXはDとの不動産購入契約を締結したと認定されました。
告知した者と契約者がちがう場合
さて，この裁判例で問題となったのは，上記の不安をあおる告知自体に，売主Dはその場に参加していなかったことです。契約当事者はDなので，Dが不安をあおる告知を行っていないと取り消せません。
しかし，常識的に考えて，上記認定のような手法で契約させるようなグループであるならば，売主が全くの無関係というのは考えにくいことです。
この点，上記裁判例では，以下のように判断しました。
まず，当該マンションの価値が１２００万円程度との鑑定結果が出ており，新築時も２０００万円程度であったこと，前所有者は１３００万円程度で売りに出していたことを認定し，約３０００万円で売却した売主Dは不当に過大な利益を得たことを指摘します。なお，リフォームすれば３０００万円程度であるとの反論には，当該マンションはリフォームしていないことを指摘して排斥しています。
さらに，就職の紹介会社にすぎないB社や採用するかを決めるにすぎないA社の担当者が内見に同行したり，契約締結に深く関与したことについて，極めて不自然と断じました。
そして，過大な利益を受ける売主DがAないしCによる勧誘行為に関与していなかったとは考えがたいと述べています。
さらに，売主Dの責任免除などを定めた公正証書をC社の指示で作成したこと，XがC社からD作成のチラシ（リノベーション無しで３０００万円）を交付されたが，D社は別の相手にはリノベーション済みで３０００万円とするチラシを交付していたことなど，売主Dの勧誘への関与を推認させる事情を指摘しました。
その他の事情も考慮し，裁判所は売主D社も勧誘に関与していたことを認定し，契約の取消しを認めました。
まず相談してから行動しましょう
就職を餌に不動産を買わせるなんて，多くの人にとっては「そんな馬鹿な」と思われる事例かもしれません。
さすがにこんな場合には多くの人が「おいおい，ちょっと待てよ」と思うでしょう。
しかし，分からないことは人それぞれたくさんあります。分からないことについて勧められた時に迷うことはだれしもあるでしょう。そんなとき，少し立ち止まって，自分よりも詳しい人に相談することが身を助けることになります。特に不動産購入のような重大な契約をする前には十分に気をつけましょう。
この記事は、掲載時点の法律関係を前提として記載されています。法改正などにより、解釈適用に変更が生じる可能性がありますのでご注意ください。
